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Renovierung: Erstattungsanspruch verjährt sechs Monate nach Auszug
Beispiel aus dem Vermieter-Telegramm vom 4. Mai 2011 | von Dr. Tobias Mahlstedt
 Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in dieser Woche über die Verjährung von Mieteransprüchen auf Erstattung von Renovierungskosten entschieden. Die Renovierung war auf Grundlage einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vom Mieter ausgeführt worden.
Mieter hatten bis Ende 2006 eine Wohnung angemietet. Der Mietvertrag enthielt eine Klausel, wonach die Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan verpflichtet waren. Demgemäß ließen die Mieter die Mietwohnung vor Rückgabe der Mieträume für 2.687 € renovieren. Später stellte sich heraus, dass die Klausel unwirksam war. Im Dezember 2009 reichten die Mieter Klage gegen den Vermieter auf Rückzahlung von 2.687 € ein. Der Vermieter berief sich auf Verjährung.
Zu Recht! Der für das Wohnraummietrecht zuständige Senat des BGH entschied zu Gunsten des Vermieters, dass der Erstattungsanspruch bereits bei Klageerhebung verjährt war. Die in § 548 Abs. 2 BGB vorgesehene Verjährungsfrist von sechs Monaten seit Ende eines Mietverhältnisses war überschritten. Diese für Schadensersatzansprüche geltende Verjährungsfrist erfasst auch Erstattungsansprüche von Mietern wegen Renovierungen, die auf Grundlage einer unwirksamen Vertragsklausel durchgeführt wurden (BGH, Urteil v. 04.05.11, Az. VIII ZR 195/10).
 Kündigung: Vermieter darf bei fortdauernder Vertragsverletzung auch später kündigen
Beispiel aus dem Vermieter-Telegramm vom 28. April 2011 | von Dr. Tobias Mahlstedt
 Auch wenn ein Vermieter nach einer Abmahnung über einen längeren Zeitraum nicht von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht, ist eine spätere Kündigung wegen des vertragswidrigen Verhaltens des Mieters nicht ausgeschlossen. So entschied das Kammergericht in Berlin in einer jetzt veröffentlichten Entscheidung.
Vermieter und mietender Arzt hatten im Mietvertrag den Betrieb einer Arztpraxis für Orthopädie vereinbart. Der Arzt betrieb in den Mieträumen jedoch außerdem eine Praxis für Allgemeinmedizin. Anfang 2009 mahnte der Vermieter den Arzt wegen vertragswidrigen Gebrauchs ab und kündigte gleichzeitig das Mietverhältnis. Im Sommer des gleichen Jahres mahnte der Vermieter den Mieter erneut wegen des vertragswidrigen Gebrauchs ab und kündigte erneut, diesmal jedoch fristlos. Da der Arzt die Praxisräume nicht freigab, reichte der Vermieter Räumungsklage ein.
Zu Recht! Ein wichtiger Kündigungsgrund lag vor. Das Kündigungsrecht des Vermieters war auch nicht verwirkt. Eine Abmahnung und eine Kündigung durch den Vermieter müssen nicht innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Kenntnis einer Vertragsverletzung durch den Mieter erfolgen. § 626 Abs. 2 BGB, der dieses vorschreibt, ist im Mietrecht nicht entsprechend anwendbar. Es handelt sich um eine für das Arbeitsrecht geltende Sonderregelung. Der verklagte Mieter durfte nach der ersten folgenlosen Abmahnung und Kündigung nicht annehmen, dass der Vermieter den Betrieb einer allgemeinmedizinischen Praxis nicht mehr als Vertragsverletzung ansah, weil er nicht auf Räumung bestand. Das vertragswidrige Verhalten des Mieters war dadurch nicht nachträglich genehmigt geworden. Der Vermieter war deshalb zu einer erneuten Abmahnung und Kündigung berechtigt (KG, Beschluss v. 22.11.10, Az. 8 U 87/10).
Betriebskosten: Falsche Flächenangabe ist für Abrechnungen maßgeblich
Beispiel aus dem Vermieter-Telegramm vom 14. April 2011 | von Dr. Tobias Mahlstedt
Auch wenn eine Wohnung tatsächlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, darf ein Vermieter bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen von der im Mietvertrag genannten Fläche ausgehen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Abweichung nicht mehr als 10 Prozent beträgt, entschied das Amtsgericht Hamburg im November 2010.
Vermieter und Mieter einer Wohnung stritten darüber, ob eine falsche Wohnflächenangabe im Mietvertrag insbesondere bei Betriebskostenabrechnungen zugrunde gelegt werden darf. Laut Mietvertrag war die Mietwohnung 55,75 m² groß. Die tatsächliche Größe betrug jedoch nur 51,03 m². Die Abweichung betrug somit 8,5 Prozent. Der Mieter reichte deshalb eine Klage ein. Das zuständige Amtsgericht sollte entscheiden, dass bei Betriebskostenabrechnungen und Mieterhöhungen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist.
Das Hamburger Gericht entschied jedoch zu Gunsten des Vermieters. Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag war eine Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietwohnung. Eine solche Vereinbarung ist grundsätzlich verbindlich. Eine Anpassung der Vereinbarung an die tatsächlichen Verhältnisse ist nur zulässig, wenn die Abweichung erheblich ist. Die durch den Bundesgerichtshof (BGH) gezogene Grenze von 10 Prozent hinsichtlich Wohnflächenabweichungen ist für das gesamte Mietrecht verbindlich. Eine Abweichung von 8,5 Prozent ist dem Mieter noch zumutbar. Dies gilt auch bei Betriebskostenabrechnungen, denen eine falsche Wohnfläche zugrunde gelegt wurde. Fazit: Auch wenn ein Mieter wegen einer im Mietvertrag falsch angegebenen Wohnfläche höhere Betriebskosten zu tragen hat, ist dies zumutbar soweit die Flächenabweichung geringer als 10 Prozent ist (AG Hamburg, Urteil v. 30.11.10, Az. 48 C 377/10). Heizkostenabrechnung eines externen Abrechnungsdienstes müssen Sie Ihrer Betriebskostenabrechnung beifügen
Beispiel aus dem Vermieter-Telegramm vom 30. März 2011 | von Dr. Tobias Mahlstedt
 Wenn ein Vermieter ein Unternehmen mit der Heizkostenabrechnung beauftragt, muss er dessen Abrechnung seiner Betriebskostenrechnung beifügen. Andernfalls ist die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter formell fehlerhaft, entschied das Amtsgericht in Langen im Oktober 2010.
Ein Vermieter erstellte regelmäßig rechtzeitig gegenüber seinem Mieter nach Ende der Abrechnungsperiode die Betriebskostenabrechnung. Bei der letzten Betriebskostenabrechnung hatte er jedoch die Heizkostenabrechnung, die ein von ihm beauftragtes Unternehmen erstellt hatte, nicht beigefügt. Der Vermieter hatte jedoch den Endbetrag dieser Heizkostenabrechnung übernommen. Bezüglich des Kostenverteilungsschlüssels wurde auf die nicht beigefügte Abrechnung verwiesen. Nachdem mehr als ein Jahr seit Ende der Abrechnungsperiode verstrichen war, reichte der Vermieter diese Abrechnung nach. Der Mieter verweigerte die Ausgleichung der Nachforderung.
Mit Erfolg! Der Vermieter hatte nicht gemäß § 565 Abs. 3 BGB innerhalb Jahresfrist ab Ende der Abrechnungsperiode eine ordnungsgemäße Abrechnung zugestellt. Ordnungsgemäß ist eine Abrechnung nur, wenn für jede Kostenposition der Kostenverteilungsschlüssel mitgeteilt wird. Der Verteilungsschlüssel für die Heizkosten war aber nur aus der Heizkostenabrechnung des beauftragten Unternehmens zu ersehen. Deshalb war die Betriebskostenabrechnung ohne Beifügung der Heizkostenabrechnung formell fehlerhaft und damit rechtswidrig (AG Langen, Urteil v. 27.10.10, Az. 55 C 201/10).
Mieter darf die Miete nicht mindern, wenn ihm der Versorger den Strom abstellt
Beispiel aus dem Vermieter-Telegramm vom 02. Februar 2011 | von Dr. Tobias Mahlstedt
Wenn ein Stromanbieter in einer Mietwohnung den Strom abstellt, weil der Mieter mit der Bezahlung von Stromrechnungen im Rückstand ist, kann der Mieter die Miete nicht aus diesem Grund mindern. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Dezember 2010.
Ein Vermieter verklagte seinen Mieter auf Zahlung rückständiger Miete sowie Räumung der Mietwohnung. Der Mieter hatte die Miete in der Vergangenheit mehrfach monatlich um 50 Prozent gemindert, weil der Strom abgestellt worden war. Der Mieter bezog den Strom jedoch auf Grund eines durch ihn abgeschlossenen Vertrages direkt vom Stromanbieter. Das Unternehmen stellte die Stromzufuhr jedoch mehrmals ab, weil der Mieter regelmäßig Stromrechnungen nicht bezahlt hatte. Schließlich kündigte auch der Vermieter das Mietverhältnis wegen rückständiger Miete fristlos.
Der BGH entschied zu Gunsten des Vermieters, dass die Kündigung und die Zahlungsklage rechtmäßig waren. Der Mieter musste die die Wohnung räumen und die einbehaltene Miete nachträglich doch zahlen. Ein Minderungsrecht stand dem Mieter nicht zu. Zwar stellte die unterbrochene Stromversorgung zum jeweiligen Zeitpunkt einen Mangel der Wohnung dar. Dieser Mangel war aber durch den Mieter verschuldet. Die Unterbrechung der Stromversorgung war allein dadurch begründet, dass der Mieter seine Stromrechnungen nicht bezahlt hatte (BGH, Urteil v. 15.12.10, Az. VIII ZR 113/10).
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