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„Vermeiden Sie Probleme - durch klare Informationen zu den neuesten Mietrechtsurteilen!”
Wer die aktuellen Gerichtsentscheidungen und wichtigen Regelungen des Mietrechts genau kennt, erspart sich kostspielige Fehler und Konflikte mit Mietern - und erzielt das Maximum an Mieteinnahmen.
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Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur des Vermieter Telegramms sowie der beiden Ratgeber Immobilien-Berater und VermieterRecht vertaulich.
Der Anwalt mit eigener Kanzlei in Berlin ist Spezialist für das Miet- und Wohnungs- eigentumsrecht. Herr Mahlstedt hat schon hunderte Vermieter vertreten und kennt die typischen Probleme im Mietrecht - und die Lösungen.
das zunehmende Wissen und "Halbwissen" von Mietern macht Hausverwaltern und Vermietern das Leben schwer. Profitieren Sie deshalb vom Vermieter Telegramm. Ich informiere Sie hier jeden Donnerstag kurz und knapp über aktuelle Gerichtsentscheidungen und wichtige Regelungen des Mietrechts. Sie erfahren, was die Vorgaben für Ihre Arbeit bedeuten - und wie Sie diese rechtssicher anwenden.
Zusätzliche Vorteile für Sie:
- Mit dem Aktenzeichen zu jedem Urteil beweisen Sie selbst "uneinsichtigen" Mietern eine Gerichtsentscheidung.
- Im Online-Archiv sind alle erschienenen Artikel übersichtlich aufgelistet - und für Sie nutzbar.
Ihr
Tobias Mahlstedt
Chefredakteur Vermieter Telegramm
Beispiel aus dem Vermieter Telegramm vom 17.1.2008
Vorsicht: Wenn der Mieter Ihnen die Schlüssel zurückgibt, läuft die Verjährung
In der letzten Woche konnte ich einen Vermieter gerade noch rechtzeitig vor einem folgenschweren Fehler bewahren. Einer seiner Mieter hatte das Mietverhältnis im Sommer 2007 gekündigt. Unmittelbar danach zog er aus der Mietwohnung des Vermieters aus und übergab diesem die Haus- und Wohnungsschlüssel. Der Vermieter stellte bei Besichtigung der Wohnung Schäden fest. Der Mieter hatte eindeutig die gesetzliche Kündigungsfrist nicht eingehalten. Deshalb glaubte der Vermieter, dass seine Schadensersatzansprüche frühestens ab Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.Doch Vorsicht: Ihre Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren laut Gesetz in sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Der Sinn dieser kurzen Frist ist die schnelle abschließende Regelung aller gegenseitigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Die Verjährung beginnt mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen, unabhängig davon, ob das Mietverhältnis beendet ist oder nicht. Der Rat suchende Vermieter konnte gerade noch rechtzeitig vor der Verjährung seiner Ansprüche gewarnt werden.
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Beispiel aus dem Vermieter Telegramm vom 13.12.2007
Betriebskosten: Eine falsche Auskunft kann für Vermieter teuer werden
Im vorliegenden Fall verklagte ein Vermieter seinen Mieter auf Nachzahlung von Betriebskosten. Der Mieter hatte jedoch vor Abschluss des Mietvertrages deutlich zu verstehen gegeben, dass für ihn günstige Betriebskosten ausschlaggebend für die Anmietung seien. Der Vermieter hatte die Betriebskosten aber zu niedrig kalkuliert. Trotz der Aussicht, dass sich die Nebenkosten auf einen wesentlich höheren Betrag belaufen würden, sicherte er dem Mieter die geringeren Kosten zu.Hier entschieden die Richter, dass der Mieter keine Nebenkosten nachleisten muss. Denn der Vermieter hatte bei Vertragsschluss eine Aufklärungspflicht. Seine Informationen mussten richtig und vollständig sein. Der Mieter hatte sich sogar ausdrücklich nach der genauen Höhe der Nebenkosten erkundigt. Die nachweislich falschen Angaben des Vermieters machten ihn seinem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Die Folge für den Vermieter: Der Mieter musste die Nachforderung aus der Betriebskostennabrechung nicht bezahlen (KG Berlin, Az. 8 U 208/06).
Beispiel aus dem Vermieter Telegramm vom 6.12.2007
Ihr Mieter kann nicht fordern, dass Sie teure Energieverträge kündigen
Ein Vermieter machte gegen seinen Mieter vor Gericht Nachzahlungen von Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2000, 2001 und 2002 geltend. Es wurde darum gestritten, ob die vom Vermieter geforderten Nachzahlungen berechtigt seien. Nach Auffassung des Mieters verstieß der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Dies deshalb, weil er die Wärmeversorgung vor Abschluss des Mietvertrages an einen vergleichsweise teuren Anbieter übertragen hatte.Der Bundesgerichtshof (BGH) meinte jedoch, der Vermieter habe damit nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Zwar sei ein Vermieter verpflichtet, bei Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der Kosten haben, auf die Mieterinteressen Rücksicht zu nehmen - und auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten. Der Vertrag mit dem Wärmeversorger war jedoch vor dem Mietvertrag geschlossen worden. Die Richter meinten, dass ein Vermieter einen schon bestehenden Vertrag nicht kündigen müsse. Und das selbst dann, wenn dieser Vertrag als Neuabschluss gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot im laufenden Mietverhältnis verstoßen würde (BGH, Az. VIII ZR 243/06).
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Beispiel aus dem Vermieter Telegramm vom 11.10.2007
Schönheitsreparaturen: Unverständliche Klausel ist unwirksam
In diesem Fall, den der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden hat, waren die Kläger Mieter einer Wohnung, die ihnen der Vermieter renoviert übergeben hatte. Laut Mietvertrag waren die Mieter verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen nach Ablauf gestaffelter Fristen von drei, fünf und sieben Jahren auszuführen. Davon konnte abgewichen werden, wenn der Zustand der Räume eine Einhaltung der Frist nicht erforderte. Statt einer Renovierung regelte zudem eine komplizierte Abgeltungsklausel die quotenmäßige Erstattung von Renovierungskosten durch die Mieter. Diese verlangten nach Auszug die Auszahlung ihres Kautionsguthabens. Der Vermieter machte hiergegen von ihm verauslagte Kosten für die Renovierung der Mieträume entsprechend der Klausel geltend.Der BGH entschied jedoch, dass die Quotenabgeltungs-Klausel die Mieter unangemessen benachteiligt, weil einem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar ist, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. Vor allem aber ist unklar, wie der Fristenzeitraum zu bestimmen ist. Da die Anwendbarkeit der Quotenabgeltungsklausel voraussetzt, dass die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, konnte es nur auf den Zeitraum ankommen, nach dem eine Renovierung in Zukunft voraussichtlich erforderlich gewesen wäre. Die Klausel ist unwirksam, weil sie die Mieter zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Reparaturen nach feststehenden Prozentsätzen verpflichtete, obwohl ein entsprechender Renovierungsbedarf noch nicht gegeben war (BGH, Az. VIII ZR 143/06).
Beispiel aus dem Vermieter Telegramm vom 9.8.2007:
Der Energiesparpass wird Pflicht!
Ab 1.7.2008 ist es soweit: Dann müssen Vermieter Mietinteressenten den so genannten Energiepass vorlegen. Aus ihm soll der Energieverbrauch der Wohnung ersichtlich sein - angesichts der steigenden Energiekosten ein für viele Interessenten wichtiger Grund, sich für oder gegen eine Wohnung zu entscheiden.Für Sie als Vermieter besonders wichtig: Der Energieausweis kann für Ihren Mieter im Allgemeinen keine Grundlage für eine Mietminderung wegen zu hoher Energiekosten sein. Nicht einmal für Altbauten besteht eine gesetzliche Verpflichtung, bestimmte Energiewerte einzuhalten. Mieter haben deshalb aus dem Energieausweis auch keinen Anspruch auf Modernisierung. Den Energieausweis müssen Sie grundsätzlich nur zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses vorlegen. Er gilt also nicht für bestehende Mietverhältnisse. Aber Achtung: Verfügen Sie bis zum 1. Juli 2008 bei Neuvermietungen nicht über einen Energieausweis, können Ihnen Bußgelder bis zu 15.000 Euro auferlegt werden.
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